서론: 전원주택 단지 서류 준비 사항 및 절차
안녕하세요! CEO 배본부장의 리얼 현장 실무 팁을 안내해 드리겠습니다. 전원주택 단지를 개발하고자 하는 분들에게 많은 도움이 될 듯합니다. 대부분 개인이 큰 토지를 매입해서 개발사업을 구상하기 때문에 실질적인 경험이 없는 분들입니다. 상세히 안내를 해 드려도 기준이나 법령을 모르기 때문에 성공사업으로 만들기 매우 어려운 구조입니다. 실제 경험을 바탕으로 기초적인 기준을 잡고 서류 준비는 무엇을 해야 하는지 제가 안내하는 내용을 숙지하시면 확실한 참고가 될 것입니다.
이천 부발읍 죽당리에서 시작되는 “Casa Haven” Townhouse 건축주와의 미팅 항목과 이를 뒷받침 할 수 있는 관련 법규, 현장에서 갖춰야 할 목록까지 시작해 보겠습니다.
본론
1. 전원주택 단지 건축주와 미팅
처음 몇 번의 미팅은 사실 상호간의 신뢰를 쌓고 서로를 알아가는 과정입니다. 서로 모르는 사람과 함께 사업을 해야하는데 상대가 어떤 사람인지, 어떤 회사인지, 믿고 맡길 수 있는지를 알아봐야 합니다. 건축주는 전원주택 단지 사업을 처음 계획한 것이라 누구의 말을 들어야 할지 몰랐습니다. 그래서 주택사업의 단계적인 준비부터 하나 씩 알려주며 준비가 되어있는지 확인하는 작업이 필요했습니다.
- 현재 사업지의 건폐율은? 토지의 용도에 따라 건폐율이 20%인 경우와 40%인 경우가 많습니다. 20%의 경우 보다 40%인 경우가 사업하기에는 더 유리한 조건입니다.
- 전원주택을 지을 수 있는 기간? 우선 토목이 되어 있어야 분할 및 착공이 빠릅니다. 토목이 완료되어있다면, 오수.우수배관과 통신 시설의 관로가 되어있는지 또한 좋은 조건을 갖추는 순서입니다.
- 주변시세를 알고 있나? 얼마의 금액을 분양금액으로 받고 싶다고 해도 주변 시세를 모르면 낭패를 볼 수 있습니다. 건축주가 모른다는 전제하에 주변시세를 알아보고 분석해서 분양 가능한 금액을 제시 해야 합니다.
- 분양 받고자 하는 분들의 계약조건? 집을 지어서 판매할 것인가 아니면 토지만 분양해서 직접 짓는 조건은 무엇인지 알아야 하며, 집을 짓는 기간은 얼마나 소요되는지 체크해야 합니다. 또한 건축 면적에 따라 세금이 달라지기 때문에 실제 분양을 받으려는 분들이 선호 할 면적을 알아야 합니다.
2. 전원주택 개발 사업 관련 법규
용어: 취득세율, 건폐율, 용적율, 지목, 준공, 착공, 인허가, 지역지구, 일조권 등 관련 용어들은 기본적으로 알고 있어야 사업을 하는 도중에도 소통이 원활합니다.
관련 법규: 무작성 몇 천 평을 구입했으니 모두 한번에 개발 할 수 있다고 계획을 해서는 안됩니다. 각 지자체별로 ( 예, 이천시청 ) 토지 면적 기준이 있거나 주택 수의 기준이 있어서 이에 해당 되어야 인허가 신청을 받아 줍니다. 앞 주택과 뒷 주택의 거리에 따라 일조권 침해에 해당 될 수도 있습니다. 주택과 주택 사이 경계를 기준으로 최소 1m이상 떨어져야 한다는 규정과 각 전원주택의 처마길이 허용 수치가 있습니다.
대한민국 건축법상 ‘단독주택(그중에서도 우리가 흔히 짓는 다가구주택 포함)’은 층수 제한이 법으로 딱 박혀 있습니다.
건축법 시행령 [별표 1] (용도별 건축물의 종류): 단독주택 중 다가구주택은 “주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하”여야 한다고 명시되어 있습니다.
지방자치단체 조례 (이천시/양평군 등): 지구단위계획구역이나 전원주택 단지 지정 시, 주변 경관과 일조권 보호를 위해 아예 단독주택의 층수를 ‘3층 이하’로 강제 제한하는 경우가 대부분입니다.
즉, 내 땅이 계획관리 지역이라 용적률이 100%가 나와서 계산상으로는 25평짜리 4개 층(총 100평)을 지을 수 있더라도, “주택 용도의 층수는 무조건 3개까지만 허가해 준다”는 층수 규제에 먼저 걸려버리는 것입니다
3. 현장에서 갖춰야 할 목록
그렇다면 이제 현장에서는 무엇을 갖춰야 할까요!
우선적으로 전원주택을 구입하고자 하는 분들은 지어진 샘플 집을 확인하고 실력을 판단합니다. 그래서 반드시 샘플 전원주택이 지어져 있어야 합니다. 단순한 집이 아닌 대중 적이면서 감각적인 브랜드를 표현해 줄 수 있는 그림 같은 집이면 더욱 좋습니다.
편하게 둘러 볼 수 있는 시스템을 갖추어야 합니다.
현장의 위치도, 자재리스트, 옵션사항, 진입도로와 단지내 도로 폭, 각 필지의 면적과 주차장 계획, 쓰레기 분리수거장 위치를 정하여 시각화된 서류와 이미지들을 분양사무실에 배치합니다.
해당 토지의 등기부등본, 시행사의 사업자등본, 입금계좌와 입금명, 계약서를 대리 작성해야 하므로 대리 위임장 필요, 분양계약서, 특약사항을 따로 갖춰놓아야 빠른 결정과 실행이 이루어집니다.
또한 주변의 생활편의 및 비교된 시세표를 상담자료에 넣고 안내를 해야합니다.
고객과 바로 대면 상담을 하는 직원의 명함도 필수적이 항목입니다.
결론: 확신을 갖고 최선을 다하면 성공의 길이 보인다.
전원주택 단지 개발사업을 결정하고 계약을 하니 할 일이 엄청 많았습니다. 언제나 어느 현장을 시작하더라도 최선을 다 하지만, 시행사와 시공사의 커뮤니티가 매우 중요합니다. 상호간의 신뢰가 쌓이고 내가 믿는면 나에게 확신이 생깁니다. 변함없는 믿음은 고객에게 전달되고 결국 이 사업은 성공하게 됩니다. 매번 느끼는 것이지만 사업주체들이 아닌 고객의 마음과 고객의 눈으로 준비한다면 누구나 좋아하는 전원주택 단지가 됩니다. 삼위일체가 되고 서로가 협력해서 최선을 다하면 성공의 길은 보입니다.
어제 발행한 글과 함께 계속 이어서 전원주택 개발 사업의 단계적 과정을 심도 깊게 짚어보겠습니다.