왜 건설사 양도·양수인가?
종합건설업에 새롭게 진입하거나 사업 확장을 고려할 때, 면허를 신규로 내는 것보다 기존 법인을 인수하는 건설사 양도·양수를 선택하는 경우가 많습니다. 2024년 단종으로 회사를 운영하던 중 조금 큰 프로젝트의 시공계약건이 발생하면서 급히 종합건설회사를 인수하게 되었습니다. 이런 경우 ‘양도·양수’를 선택하게 됩니다. 이유는 바로 ‘시간’과 ‘실적’ 때문입니다. 건설의 종류에 따라 법적 규제나 기능에 따라 종합건설을 활용하거나 전문건설을 활용하게 됩니다. 하지만 17년 현장에서 지켜보고 실제로 겪어보니, 겉으로 보이는 시공능력평가액만 믿고 덤볐다가 낭패를 보는 사례가 적지 않았습니다. 그래서 오늘은 ‘진짜’ 체크리스트를 안내 해 보려고 합니다. 양도하려는 업체 대표가 다 책임질테니 걱정 말라고 해도 절대 그냥 넘어가서는 안됩니다. 문서화 해 놓고 회사 도장과 대표 도장까지 찍어도 쉽게 문제가 해결되지 않는 것이 현실 이였습니다. 언제 어디서 어떤 형태로 노동청에서 연락이 오거나 투명하게 신고 하지 못했던 회계 업무가 틔어 나왔을 때 대처법을 알아야 합니다.
1. 건설사 양도·양수 시 실적(시평액)의 함정을 조심하라!
건설사 양도·양수 예정인 회사가 최근 3~5년간 쌓아온 실적은 향후 입찰이나 수주에 결정적인 역할을 합니다. 하지만 여기서 반드시 확인해야 할 것은 ‘실적의 질’입니다.
공종의 일관성: 우리가 추진할 프로젝트(예: 이천 죽당리 카사 헤븐 같은 주거용 단지)와 기존 회사가 가진 실적의 성격이 맞는지 확인해야 합니다. 실제로 양수 받은 종합건설회사에 토목면허가 없거나 건축면허가 없는 경우가 있습니다. 토목과 건축을 모두 갖추고 있다면 예상보다 양수금액이 높습니다. 업종이나 업태 종목으로 있다해도 토목과 건축의 등록 사업자를 확인하지 않으면 시공 영업했다가 낭패를 보게 됩니다.
실적 승계 여부: 포괄 건설사 양도·양수인지, 면허만 분할해서 가져오는 것인지에 따라 실적 승계 범위가 달라지므로 법적 검토가 필수입니다. 별도 승계 범위를 확실히 해 두지 않으면 몇 년이 지나 갑자기 세금 미납에 대한 통보를 받게 됩니다. 알 수 없는 품목으로 당황하게 될 때 미리 준비한 것을 소명 자료로 제출 할 수 있어야 합니다. 또한 양도·양수 받는 이유가 실적을 가지고 가서 더 큰 프로젝트를 실행하기 위함이기 때문에 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 시공 능력 평가 금액이 부족해서 견적서 제출도 해보지 못하는 경우는 아주 많습니다.
2. 건설사 양도·양수 시 눈에 보이지 않는 부채, ‘우발 채무’ 확인
서류상 깨끗해 보이는 재무제표라도 건설사 양도·양수는 특성상 우발채무는 언제든 터질 수 있는 시한폭탄입니다.
하자보수 책임: 과거에 시공 했던 현장에서 발생할 수 있는 하자보수 의무가 어디까지 남아있는지 확인해야 합니다. 최근 5년전까지는 어떤 시공을 했었는지 관련 서류들을 모두 받아 놓아야 합니다. 저는 3년전에 양평에 마을회관 시공에 대한 하자가 있었다는 사실을 건설공제조합으로부터 연락을 받게 되었고, 자료나 관련 서류 부재로 난처한 경험을 하게 되었지만 다행히 큰 비용이 아니어서 간단히 처리 할 수 있었습니다. 하지만 당시 미 지급된 급여가 있었는지 해당 직원의 소장을 받고 알게 되었습니다. 인수 전 임금 체불 여부를 확인하는 ‘확약서’가 왜 중요한지 뼈저리게 느낀 순간이었습니다. 시공 부분 뿐만 아니라 보험과 급여도 꼭 체크해 봐야 합니다.
공제조합 융자금: 건설공제조합에 걸린 융자금이나 보증 잔액을 꼼꼼히 따져보고, 인수 시 상환 계획이나 승계 조건을 명확히 해야 합니다. 초기에 종합건설회사를 신규로 등록하려고 하면 무조건 공제조합에 예치금을 넣어야 합니다. 금액의 크기는 다르지만 초기 비용 때문에 건설사 양도·양수를 선택하기도 합니다. 대부분 예치금이 그대로 남아 있는 업체는 드물고, 융자금으로 50%이내의 금액을 사용한 회사가 많습니다. 그래서 얼마의 금액이 남아있는지 확인하는 것은 필수 입니다.
3. CEO 배본부장의 건설사 양도·양수에 대한 실무 한 줄 조언
제가 이천 죽당리 현장이나 양평 중원리 프로젝트를 준비하며 느낀 점은, 면허는 결국 ‘도구’일 뿐이라는 것입니다. 건설사 양도·양수 과정에서 가장 중요한 것은 인수 후 바로 현장에 투입할 수 있는 ‘기술인력의 유지’와 ‘자본금 유지’입니다. 일반적인 건설회사는 5명의 기술인력을 보유하고 있어야 하고, 건축 면허까지 있다면 총 6명의 기술 인력이 유지 되어야 합니다. 그래서 인력관련 유지비용이 부담 될 수도 있습니다. 인력이라는 것은 인건비만이 아닌 4대보험과 직원 복지 비용이 더불어 지출되어야 하기 때문에 책임이 무겁습니다. 매년 12월이면 자본금이 확보되어있는지 확인하는 절차가 있습니다. 자본금을 맞추지 못하면 여러 소명자료를 제출해야 하는 번거로움이 있고, 이 또한 여의치 않으면 인수하자마자 면허 정지라는 행정 처분을 맞을 수도 있습니다. 미리미리 체크 리스트 확인해도 언제나 실수가 생길 수 있습니다. 잘 대비 할 수 있도록 제가 겪은 경험을 토대로 정리해서 또 찾아뵙겠습니다.